特写｜绿城中国张亚东：2019两个2000亿
8月26日，绿城中国中期业绩会吸引了众多媒体关注，现场50多个座位全部坐满，提问环节结束之后，媒体和投资者冲到主席台一直拉着张亚东交流。
这次业绩会，绿城中国派出了5位高管坐镇，分别为：董事会执行董事、行政总裁张亚东；绿城中国执行董事、执行总裁周连营；绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强；绿城中国首席财务官及公司秘书冯征；绿城中国财务资金中心执行总经理陈红伟。
两个2000亿目标
绿城中国中期业绩公告显示：上半年，绿城中国累计取得总合同销售面积约403万平方米，总合同销售金额743亿元，销售回款率88%。总收入186.58亿元，毛利率32.0%，同比增加13.9个百分点；实现净利润30.73 亿元，净利润率同比上升7.2个百分点；股东应占利润20.58亿元，每股基本盈利0.67元。
其中，投资项目合同销售面积约197万平方米，合同销售金额约494亿元，同比提升21亿元，销售均价每平方米25031元，处于行业领先水平；代建项目合同销售面积约206万平方米，合同销售金额约249亿元。
截至6月30日，公司净资产负债率为58.6%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为482.32亿元，为一年内到期借款余额的2.69倍，现金充裕，能覆盖到期债务，保障公司稳健运营。总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2018年持平。
张亚东透露，上半年，公司新增地块总建筑面积约为322万平方米，总成交金额约252亿元，新增土地货值626亿元(另有已锁定未确权货值约900亿元，实际上半年新拓展土地货值达1500亿元)。新增土储地域分布集中在杭州、宁波、西安等一二线核心城市，可售货值占比约88%。
截至6月30日，绿城中国土地储备总建筑面积约3412万平方米，总可售面积约2349万平方米，一二线城市的土地储备总可售货值占比72%。
下半年绿城中国将通过加大参与招拍挂和收并购力度，力争达成全年新增货值2000亿元。下半年整体可售货源约为1060万平方米，整体可售货值约为2263亿元，力争达成全年2000亿元销售目标。
探索金融业务不会停步
绿城中国战略目标有哪些？“坚守产品品质第一品级，保持客户满意度第一身位、综合业绩位列第一阵营、基本完成综合产业布局、确保经营效益稳步提升。”张亚东给出了这样的答案，他谈到，绿城中国发展愿景是成为理想生活综合服务商；发展目标是成为房产品品质领先者、代建行业领导者、综合产业创新者。
因此，绿城中国在产品、代建、房地产产业链上下游方面发力。
上半年，绿城中国对产品谱系进行梳理，完成8大产品系列、22个产品品类、22种产品风格的产品体系搭建，并积极开展标准化、科技化、产业化、环保化工作，推动成熟产品在新项目的快速落地。
公司成立规划设计委员会和工程质量委员会，由宋卫平先生担任规划设计委员会荣誉主任，集合专家、管理者和工作团队，持续锻造绿城产品的核心竞争力，保持产品的行业第一品级优势。
同时，公司从房屋健康保障、公共物业管理、居家生活管理、园区生活配套、邻里关系建设5大维度完整构建5g“心”服务，升级园区服务体系，不断提升服务品质。
截至6月30日，绿城代建项目317个，规划总建筑面积约7,284万平米，预计总可售金额约4,194亿元。规模保持第一，专业能力持续领先，未来代建业务可带来更多利润贡献。这一板块目前也进入了上市筹备阶段。
在投资拓展模式方面，绿城开始多样化，除了传统招拍挂之外，加大小镇类、tod类、城市更新类投资比重。
上半年，绿城中国成功落地包括杭州龙坞茶镇在内的4个小镇项目，另有重点跟进的小镇项目30余个, 计划年内实现武义温泉小镇、安徽蚌埠足球小镇等20个小镇项目落地；重点跟进杭州、西安、哈尔滨、佛山等城市的tod项目；同时，积极推进城市更新项目落地，打造浙江省未来社区标杆。今年毛利润提高，张亚东认为，小镇板块功不可没。
8月26日上午绿城中国发布公告：终止收购百年人寿9亿股股份的交易。
针对这个公告，张亚东业绩会现场回应：2018年12月17日披露的股份转让协议终止规定，若银保监会并未于支付购买价后的规定期限内就收购事项发出批准，当股份转让协议终止，卖方须向绿城房产退还全部购买价。截至本公告日期，该批准尚未发出。因此，该协议终止，卖方将向绿城退还全部购买价。但是，这并不代表绿城不再探索金融、保险这类产业，有合适机会还会介入。
多项措施补齐短板
张亚东多次谈到，绿城中国要做全面发展的优等生，但他很坦诚地指出了目前绿城存在人均效能、投资拿地、运营等方面的短板，并用三句话点评了上半年业绩。
第一，前期产出性指筑底标平稳，比如销售额743亿元，年初计划上半年完成24%，上半年达到了三分之一。但营业收入186亿元，总的来说还是产出不够，达到了历史最低；第二，经营性指标持续提升，通过组织改革，各项管控、经营性指标持续提升，例如毛利率、增长率；第三，后期发展性指标积极向好，土地储备、新拿地未来在1～3年进行产出贡献的指标大幅向好，非常乐观。
为了补齐短板，张亚东提到，绿城中国正在聚焦“货值、利润、回正、周转”等核心经营要素，“大运营体系”逐步建立健全。
2019年1月《绿城中国共赢机制》开始实施，项目跟投数量达103个，激发了管理层及员工积极性和主人翁意识，运营效率提升显著。同时，公司实施股份激励计划，覆盖核心管理层，上半年7,414,000股股份已按既定程序授出。新增项目100%纳入共赢机制跟投项目，项目运营周转效率提升10%。
新获取项目拿地至开工4个月，拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月，速度加快。今年上半年人均效能已提升11.5%，全年人均在建面积增加至每人9500平方米，增长23.9%。
另外，绿城中国将16家公司整合成11家，新建特色房产、小镇、金融和商管四大事业部；推动141个项目向25个项目群的管控模式转变，积极推进项目群的管控，，“双控”（ 控人控费）成效显著。“该强壮的强壮，该减肚子的减肚子。实现全年增项目不增人，全年人工费用匹配业绩增长。”
未来，绿城中国将通过推进项目群管理，提升人均效能，降低成本及费用，提高利润率；加大投拓力度，推进多方式、多渠道土地获取，扩充土地储备；持续提升资金使用效率，盘活存量资产，减少资金沉淀；进一步加大对新进市场的研究力度，加强产品适配性，满足差异化需求，提升产品竞争力。
张亚东在会后接受媒体采访时表示：“给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生。”
业绩会现场精彩问答：
问：停止收购百年人寿的原因？该事项会对公司养老金融等多样化产业板块带来什么影响，是否会继续寻找机会？
张亚东：停止收购百年人寿主要是根据协议约定，协议约定百年人寿须在2018年12月26日至2019年6月26日期间获银保监批准，未获得批准协议即终止。因百年人寿未在协议有效期内未得到银保监批准，故该收购计划停止。后续仍会积极探寻金融养老等业务拓展机会，在未来持续加强该板块业务多元化发展。
问：代建业务上市计划？
张亚东：代建板块目前正在准备基础性工作，按上市规则稳步推进。
问：今年公司结转毛利率及净利润非常高，是否和小镇项目大规模推进有关，未来小镇板块在公司整体业务板块中占比如何？
张亚东：今年整体毛利较高，小镇项目的推动是重要原因之一，也包括其他如领导能力等各方面附加条件，但由于今年房地产市场拿地限价等调控措施，未来公司毛利率可能会有所下降，但会尽可能保证。在未来公司业务板块结构中，小镇、tod等项目仍是是公司布局的重点，将呈现公司多样化的产品布局。今年整体预计小镇集团获取10个小镇项目，协同区域再获取10个小镇项目，全年预计获取约20个小镇项目。
问：今年融资成本创历史新低，未来是否还会持续下降？
陈红伟：今年公司融资成本在5.4%左右，下半年工作中仍将努力争取下降。目前公司经营团队高度关注资金政策及下半年资金市场情况，尤其是近期中美贸易战真正开始，国内外市场的资本情况是关注的重点，目前无法准确判断未来资本成本情况，希望能持续降低。
问：下半年市场环境较差，公司历史上曾出现过资金链的问题，下半年如何应对？
陈红伟：在内部管控上，遵循底线思维，所有投资会根据公司整体情况作具体排布，近几年公司在财务稳健方面也有稳步的提升，且近年来公司凭借中交集团背书以及金融机构的支持，资金链稳定，具体从今年上半年货币资金是一年内到期负债的2.69倍，上半年土地储备，权益比例较以前年度大幅上升到65%中可以体现我们的实力。下半年金融市场不容乐观，会做好准备，加强与金融机构的交流。目前公司发行了很多债券，最近新获取上交所45亿公司债，在资金充足方面有信心。
问：上半年公司净资产负债率数据良好，但供应链160多亿，属于表外负债，未来对于债务结构的优化是否有具体举措？
陈红伟：境外对公司净资产负债率控制要求是控制在90%以内，公司内部要求控制在80%以内，下半年持续看机会，但会将指标控制红线以内。
问：毛利率和利润率提高，公司除产品标准化，加快开发周期等方面外，是否还有其他举措提高产品利润和品质？
张亚东：公司销售均价近年来持续上升，但由于限价，产品溢价能力一直没有很好的体现，这是很大的压力。未来公司一方面会加大产品管理创新力度，坚持四化（标准化、产业化、科技化、环保化），另一方面将持续开源节流，优化利润率。
问：公司短期和长期的战略？
张亚东：未来绿城将构建综合产业体系，围绕主业多元化，拉长上下游产业链条，构成产业业务多元的绿城。未来战略举措主要分为三部分：
1、 做好传统房地产开发业务，以重资产板块为代表，该项既是公司短期任务也是长期任务；
2、 强化轻资产业务，未来代建要形成和重资产并列的支柱来支撑公司发展；
3、 综合产业布局，成为公司新的增长点，大力推动绿城+，“+”一方面代表“加”，在产品上赋予更多的内容，比如科技智能化；一方面代表“家”，公司不仅造房子更是造生活，目前生活集团的4s服务、养老将围绕产品进行下游服务拓展，支撑综合产业发展。
文章来源：乐居财经