记者 | 方臻子
今天（22日），绿城中国公布了截至2018年12月31日的年度全年业绩：总合同销售金额约1564亿元，较去年稳步增长6.9%；收入603.03亿元，较去年增长43.7%。分红方面，将派发股息每股人民币0.23元，创历史新高。
市场立即给出了积极回应。当天，在绿城中国股价，创了近6个月来的高位。
作为我省地产江湖的“大佬”之一，我们一直关注绿城中国的发展。就在两天前，绿城在杭州开了一场小范围的媒体沟通会，董事会执行董事、行政总裁张亚东接受部分媒体采访，浙江新闻客户端记者也在现场。张亚东表示，今年销售业绩目标定为1800亿。他也跟记者分享他对企业治理、对行业发展的看法，干货满满。
2018财报：收入同比增四成
2018年，绿城中国取得收入603.03亿元，较去年增长43.7%；除税前利润79.04亿元，较去年增长23.7%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%，但股东应占核心净利润约37.96亿元，较去年上升62%。
在销售上：
合同销售面积约812万㎡；总合同销售金额约1564亿元，较去年稳步增长6.9%；投资项目销售均价25455元/㎡，处于全国领先；整体去化率68%，行业领先。
2019年，绿城集团预计整体可售货源约为1495万㎡，整体可售金额约为2909亿元。
在土地储备上：
新增项目37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域的优质城市。新获取项目近80%集中在一二线城市，成功实现向核心城市圈布局的战略换仓，抗风险能力加强。
土地储备项目117个（包括在建及待建），总建筑面积约3247万㎡，其中按照权益计算约为2032万㎡；楼面地价平均成本5878元/㎡。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。
在公司经营上：
公司经营稳中向好。净资产负债率为55.3%。2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2017年持平。
在22日的业绩发布会上，张亚东总结道:“2019 年是绿城中国实施三年战略的开局之年，我们将坚持聚焦战略，以真诚、善意、精致、完美为价值引领，积极应对复杂多变的外部环境，切实提升盈利能力，全面提高经营质量，以实际行动回馈股东对公司的关心支持，为实现三年规划战略、 打下坚实的基础。”
年报公布后，绿城中国股价一路走高，收盘价达到7.28元港币，上涨7.58%；最高价格7.41元港币，创近6个月的高位。
“私下说一句：现在买不买股票？还等什么！买哪支股票好？买绿城的股票可能更好。”张亚东笑着告诉记者。在他看来，绿城正在从一名偏科的“特长生”，蜕变为全面发展的“优等生”，未来着实可期。
张亚东的“哲学三问”
自去年8月进入绿城中国，半年来这位绿城中国的“掌舵人”在想什么？张亚东说他主要在想的是三个问题：绿城是谁？绿城要成为谁？绿城怎么样成为谁？
柏拉图式的哲学三问。
他说，去年绿城花了4个月做了公司的三年规划（2019-2021），将这个问题梳理清楚了。
绿城是谁？
“以前的绿城，是房地产行业里一个特长生。”张亚东用了一个形象的比喻，绿城以品质、产品作为特长，作为立身之本。并且相对其他同学来说，长板非常长。
“但特长生，也有另外一层意思：有短项、有偏科。”
绿城要成为谁？
特长上坚守、弱项上补齐，要成为“既有特长又全方位发展的优等生”。
绿城怎么样成为谁？
张亚东列用了一页只有88个字的ppt，但他讲了足足一个小时，详细阐述绿城的“道”、绿城的“术”、绿城的“为”，即大道、战术和作为。
“有人问我到绿城工作后的感受。坦率地说，我当时发现有相当一部分绿城人，思想上困惑迷茫，不知道绿城应该坚守什么。”张亚东说，现在，绿城内部重新统一了认识，要坚守宋卫平最初给绿城的定位，坚持“品质为先、兼顾其他”的发展战略，不盲目追求规模领先，目标始终是品质。这是他心中，绿城的“大道”。
一个企业要达既定战略，就需要一套行之有效、高效运转的体制机制保障，这个体制机制，则是绿城的“术”：优化组织构架、建立运营体系、落地共赢机制。
张亚东表示，在公司的法人治理方面，已进入一个非常良性的发展阶段，“中交、九龙仓、宋卫平还有其他各大股东之间其乐融融，大家心往一处想，劲往一处使”。而在公司年报中也披露：绿城正积极引入有实力的新战略投资人，扩大公司股本，夯实发展基础。
值得关注的是，从今年1月1日起，绿城内部开始全面推行共赢机制。“充分借鉴了其他房企的优势， 跟投机制、超额分成机制、短期激励机制机制三个机制整合打通，长中短相结合。”张亚东介绍，即将股东、公司与员工利益紧密结合，风险共担、利益共赢，也避免了单一跟投带来的弊端。“目前该机制已取得非常好的效果，各个项目的跟投远远超过预期，后期也将根据现实情况进行不断优化调整。”
沁园的故事：亏钱也不减配
记者也注意到，采访中，张亚东多次提到了一个项目——杭州申花板块的绿城建发·沁园。
春节过后，沁园新领出预售证均价高达54000元/㎡，比起首开时49500元/㎡的均价上涨了4500元/㎡，被视为第一个突破限价的楼盘，并且迅速售罄。
张亚东讲了一个故事。当时，他收到了一条浙江公司发来的消息：喜讯！沁园开盘一小时卖光。
“利润？”他只回复了两个字，加一个问号。
对绿城来说，这哪是什么喜讯，每平方米还亏了近5000元。“一小时亏一个多亿，硬亏、真金白银地亏。”张亚东扼腕痛惜。
拿地楼面价每平方米4万，售价54000元/㎡，价格上似乎已经给出了1.4万的成本和利润空间，换做其他企业可能已有盈利。但是，绿城在沁园实际砸下去的建安成本等，高达19000元/㎡。
明知价格有天花板，是保证利润还是坚守品质？
张亚东的选择是后者：“即使亏钱也不降低配置。”
讲沁园的故事，张亚东是为了强调绿城追求品质的决心：“绿城内部已统一思想，旗帜鲜明地不追求规模排位，而是追求品质。规模不是目标，而是追求品质的逻辑结果。”
然而，“坚守就要付出代价。”张亚东也实事求是地说，一个靠品质溢价房地产公司，在当前的房地产政策中难以兼顾利润。讲沁园的故事，也可能是为了解释绿城未来利润率压力的来源。
据悉，绿城中国将2019年的销售业绩目标定为1800亿。
“2019年完成业绩目标，没有压力；主要压力还是在利润目标上。原因就是限价，确实面临面粉比面包贵的问题了。”张亚东也坦承，坚守品质，绿城将面对非常多的困难，但绿城人已经看到中央“因城施策、分类指代”宏观调整政策带了曙光，同时绿城自身也在作为。
今年全国两会，“房住不炒”没有出现在政府工作报告中。曾担任过大连市副市长，对于政府话语体系中的“言下之意”或许比其他人更能心领神会的张亚东认为：“未来因城施策、分类指导的宏观政策，和前段时间的一刀切、下猛药、慢病急诊相比，我能不用放松这个词，但一定会更接地气、更有针对性、更灵活。”
21日，济南传出取消限价的传闻。无论消息是真是假，这可能是绿城中国上下都在翘首以盼的。
双向城市化：聚焦城市群和“小镇”
对于更长期的市场判断，张亚东表示“信心满满，非常乐观”。
他分析，一是城镇人口的转移是住房需求的最大动力，城镇化将持续推进，尤其是中国中部城市的发展；二是，中国大部分城市中，约三分之一的住房因无法满足城市发展的需求，将进行更新；三是，老百姓对美好生活向往的追求，将持续推动房子进行改造。
“从我自己的经历看，中国的房地产应该还有至少十年的增量期。这是城镇化最直接的表现，非农人口转移为城镇人口，是住房需求的最大推动力。”张亚东认为，房地产的长期还是看人口。来自国家统计局的数据显示，我国的城镇化率到2018年为59.58%。“这里还有很大的提升空间。”
他以杭州为例：杭州2018年常住人口980.6人，城镇化率77.4%，杭州去年人口增加33.8万，增幅3.4%。“这些人来了，要就业、要生活，就要建新的商办、公建，要居住，都会需要更多住宅。”
同时，长三角一体化上升为国家战略、粤港澳大湾区发展规划纲要出炉，不少房企在这方面加码，绿城也不落后。
张亚东表示，他对城市群概念非常看好，目前绿城在一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%，也是源于这样的逻辑。“好多人问我，上海还有没有市场？这个要横向比，同东京、首尔比，你就知道这个城市未来是什么样的了。北京、上海的人口，未来还会大幅增长。像首尔，韩国的一半人口3500万人在首尔，所以城市经济越发达，人越往城市聚集。”
未来，将是城市的胜利。
另一个动力来源，则是城市旧改。张亚东认为，中国大多数城市的运转面积，有三分之一需要更新、旧改。“老百姓对住房更新的需求，对美好生活向往的需求，肯定还会继续增加。”
从这几方面看，今年的房地产、未来的房地产，肯定能健康发展。
同时，张亚东也提到了“逆城市化”，城市化是双向的。人们总是对“瓦尔登湖”式诗意盎然的田园生活充满向往，而越是发达的城市,这种逆城市化现象也越明显。
“小镇是未来。”他说。
一方面，绿城的小镇大部分布局在一二线城市周边，就是因为这些地方出现了逆城市化的趋势，需求摆在那里。
另一方面，这是因为在目前的限价政策下，绿城需要积极寻求新的利润增长点，而小镇的盈利能力让人眼前一亮。“在我们的利润盘子中，小镇贡献了三分之一的利润。”小镇已经成为绿城几类产品中，增长空间最大、增长潜力最多的产品。
为此，绿城中国在本轮机构调整中，为推动全国小镇的落地，也在小镇集团上又增挂了小镇事业部的牌子。
张亚东透露，绿城中国今年的投资重点是小镇，将全年的投资额度中拨出50亿给小镇拿地，“今年要新增20个小镇项目，明年争取至少不低于20个”。